本刊记者 / 朱亮 王昊楠
编者按
随着智能产品的不断发展，智慧地产应用需求也不断增长，数字地产和物业企业的应用图景更趋清晰。为助力地产数字化发展，克而瑞科创业务布局九大场景，其中全屋智能与智能社区是未来城市的最主要组成部分。
科技如何赋能地产的多业态
随着整个地产行业大开发时代的落幕，今天的地产行业更倾向于未来社区新的趋势发展，不仅是住宅领域，包括产业园区、商办、酒店、停车场等多个业态，都在研究科技如何赋能这些业态。
吴小华表示，受市场各方因素影响，房地产开发放缓，当前地产市场销售面积呈现下滑趋势，以TOP10为例，市场占有率从5年前的17%到现在超过25%，头部占领的份额越来越高。
资管、物管呈现蓬勃发展的局面，单纯的商品房开发售卖的模式已经不是最好且唯一的模式，持有物业实现增值，才能在未来的交易环节中，实现额外的收益与收获。
吴小华表示，今天的物业正处于风口，从2018年开始，物业企业上市掀起一波新的高潮，去年有11家物企上市，截止8月之前，今年已上市了6家物企，此外还有星盛商业、宋都物业、第一服务、卓越商企、金科智慧服务等多家物企已递交了招股书。因为现金流相当稳健，所以目前国内外的资本都在关注物业板块。
服务规模的增速，可以看到托管企业的管理面积，头部50家的房企已经超过一半已布局多业态，目前的事实反馈给市场，在研究产品的时候不要光盯着住宅，还有其他的机会等着大家。
数字经济是现代社会非常重要的标签，吴小华认为从这个角度来看，产品是否能够符合国家数字化或者数字经济的开拓趋势是非常重要的话题，头部房企的数字化布局早已开始，在人员和投入的经费方面，都呈一个比较可观的局面。
智能城市是重大的国家战略之一
智慧城市由智慧社区、智慧园区等模块来构成，一个是生活的场所，一个是工作的场所，再往下就是每个人所拥有的家庭，即住的环境。可以看到智慧城市构成了从大脑到中脑到小脑的过程，从这个角度来说，有这些场景需要关注，例如智慧社区中的智慧安防、社区电商等。
一个城市的小脑即是智慧家庭，全屋智能领域正在兴起，吴小华分享了一些数据和研究供大家参考。行业的龙头企业万科在2006年发布了第一份万科集团智能家居开发系统。2007年，包括绿城、当代置业等几家地产公司很快试探性进入智慧家庭市场。2010年，智能家居的概念开始普及，2015年大量的房企推出全屋智能的概念，包括万科和阿里云合作推出全屋智能化系统。到2018年，房企已经在大量讨论和实践、探索全屋智能如何智慧社区做对接，完成了从城市小脑到城市中脑再到城市大脑的连接。
克而瑞科创通过目前中国市场最活跃、占有最大市场份额的多维度来度量，推出了2020中国前装市场全屋智能产业图谱，包括了硬件零部件供应商、智能产品以及解决方案的供应商，其中还包括平台级的服务商和供应商。
克而瑞研究发现房企对智能家居系统配置率呈现快速上升的趋势。前年和去年分别是110万套和116万套，在30个中心城市，安装智能家居系统的数目从7.7万套占7%，再到去年超过了21.5万套，占比超过16%，增速相当可观。
但是，也存在一些不利因素，比如说各地限价政策，政策实际上也对智能家居的系统安装或者说交付前的一次性安装，呈现出了一些障碍。另外，也通过调研发现，电子门锁、门禁系统、智能灯具、家庭安防和温控系统等占比相对比较大，它们的占比排前四，这也符合大家对这个市场的共同认知。克而瑞研究了智能家居的市场布局时间，从2017-2018年呈现高峰，这两年有31家房企非常正式且公开地在市场上宣布它们的一些布局，以及他们的战略合作伙伴。
吴小华认为物业企业已经处于风口中，智慧社区是乘风而来。智慧社区涉及的科技领域相当多，通过三大环节与五类流程，形成物业数字化全产业链解决方案。当然，在三大环节中，底层就是人工智能、区块链、云计算、大数据、边缘计算与物联网，这些构成最底层的环节。再往上走，一定要解决体验本身的问题，这里面包括客户的营销问题、招采问题以及其他业务开展的问题，再往下是项目管理、项目交付，包括前期的规划、产品的选型、工程的实施、项目的交付和运营管理。三大环节与五个步骤完成以后，可以实现一个全产业链综合解决方案的能力。
吴小华表示克而瑞也绘制了一张在万物互联时代智慧社区物业运营管理的产业生态。图谱当中，首先有底层技术包括5G等等，这些都给今天的科技氛围添砖加瓦。同样，有经营服务类的一些应用，有对外是平台的应用，有对内的企业化的平台，比如说物业企业自身做经营管理，通常80%或者85%的物业企业都有一个地产商母公司，应用、服务与平台之间如何构成全链条的对接，最终呈现一个对内的数据化平台。
可以看到以上几大类，都有一些活跃的解决方案或者主流的供应商，同样在云服务与终端用户方面也有一些供应商。目前地产商在拿地的时候，已经可以在营销的环节把智能产品，非常逼真且全维度地呈现给潜在的客户，这就是所谓的前置概念。智慧社区大胆采用云服务等敏感式供应的技术，来打造其需求的一些新平台技术，云服务在物业企业当中占领了比较重要的角色。
房企和物企双向驱动点亮未来城市
从房企的角度来看科技度和点亮未来城市，也呈现出了不同的观点。比如说去年按照销售金额排名在第8的新城控股，它的产品经理表示“智能化产品的好坏是影响房企销售率的一个因素”，“在一二线城市，我们已经开始以自愿选装的形式为消费者提供智能家居大礼包”。
去年排名第四的融创认为智能家居有两个特点，一是个性化太强，因为每个客户对家居的需求都不一样。另外一个观点，前端市场硬件的更替率太高，外加市场限价因素，很难作为项目标配。
排第14名的阳光城认为 “正在尝试打造绿色智慧+品牌概念，通过多维度跨部门的协同来建立一套严格的标准，核心的目的就是要追求品牌的议价”。
当然智能家居也有一些反面观点，融信集团表示“科技应用目前还无法做到产品的高度转移和复制，市场普及难度高”。
寻找方向，开创未来
吴小华表示，即使在当今的现状之下，仍然有一些方向或者一些方法可循，基于行业测评、专业研究、咨询的大数据应用服务商的角度，易居克而瑞提供了三个方向供大家参考。
第一，合作开发。开发商出资，协助物业共同打造智慧社区，因为他们的整体交付和界面非常简单，交付之后就是物业的事，交付之前是开发商的事。智能家居企业的触角既要和房地产打交道，又要和物企打交道。
第二，选配模式。选配模式可能不单单是强制让企业去交付，也许可以像大礼包的方式来加以比较灵活，可以做到千人千面的弹性供应。
第三，专项专营。包括物业方、产品研发方可以共同协力做合作，各展所长，来促进这块的蓬勃发展。
采访手记
从单品投入到链接社区，智能家居正在逐渐成为链接智慧城市的“数字小脑”，从萌芽到快速发展，众多房企积极布局智能家居市场，实施全屋智能与智慧社区的战略升级。同时，智慧社区物业运营管理的产业生态正在形成，易居克而瑞正在用独立的第三方视角见证着地产领域的数字化新时代。
