在今年针对房地产的政策调控逐步见顶，长效机制推进提速下，3月份以来，楼市“小阳春”迹象明显。部分城市不仅楼市销售火爆，久违的“摇号买房”现象也重出江湖，而土地交易市场同样在升温，成交溢价率呈现抬升趋势。相较一级市场楼市的回暖，二级市场上的地产股却是提前入春，在经历股价2018年年中腰斩后，于当年10月份开始企稳走强。
数据显示，去年10月以来，A股市场房地产指数涨幅超过了50%，而今年以来的最大涨幅也超过了40%，特别是近一个月中，其18.38%的涨幅居申万28个子行业第6位。与内地房地产股良好表现相似的是，港股市场中的地产股同样表现强势，有30只地产股今年以来创下自上市以来的历史最高价。在龙头地产股持续表现下，整个地产板块的估值修复行情有望延续。
楼市确认解冻仍有待观察
近期，北京、杭州、成都等热点城市上演摇号买房的现象，部分楼盘甚至再现万人摇号的场景。对于楼市销售的旺盛，克而瑞数据显示，今年1~3月百强房企操盘口径累积销售金额18546.8亿元，同比减少4.9%，降幅较1~2月收窄9.3个百分点；3月单月销售金额共计8181.2亿元，同比增长10.25%，为今年以来首次回正。
除了楼市销售回暖迹象明显，土地市场的交易热度也在快速升温中。克而瑞数据还显示，今年一季度全国土地市场成交均价同比、环比分别上升了10%、7%，尤其是3月份，土地成交的整体溢价率达到18.46%，环比上涨了6个百分点。
对于土地交易市场近期回暖现象，狐尾松资产董事长王代新对《红周刊》记者表示，“最近的土地市场渐渐趋于‘疯狂’，各个地产公司抢地抢得比较厉害，价格也抢得比较高，已经从去年四季度的‘冬天’直接过渡到‘夏天’了，主要原因是今年以来特别是3月份以来，地产公司的销售明显回暖，各上市公司披露的3月份销售数据都看起来不错，这使得地产企业的预期发生改变，在融资环境有所改善下，有钱就开始抢地了。”
易居研究院副院长杨红旭则从另一个角度给予了解释，“如果看全国开发企业的拿地量，今年头两个月从同比看其实是下跌的，只有少数地区如一线和二线城市今年以来确实复苏了。原因主要是地产公司融资环境变得宽松，在发债融资手头资金变得宽松后，开始在一二线城市拿地。”虽然部分二线城市的宅地目前升温比较明显，3月份的溢价率相比2月份有所回升，楼面价也有所回升，但他还表示了谨慎态度，认为并不能因此轻易断言二线城市的地价从此步入上升周期，部分二线城市的新房销量在3月份迎来”小阳春”的持续性还有待观察，“大部分城市楼市的‘小阳春’有可能会昙花一现，从4月份开始会重新降温”。
政策放松，融资环境持续好转中
在财政政策和货币政策持续宽松下，3月份以来，房地产融资总额出现了明显反弹。据同策资管数据，40家典型上市房企3月份完成融资总额1024.2亿元，环比上涨85.25%，创下16个月的新高，这是自2017年11月以来首次突破1000亿大关。而事实上，自2018年下半年以来，房企的融资体量就比上半年有明显上升了，仅以公司债为例，地产公司下半年月均发行规模为296亿元，较上半年增长了104%。
对此，交通银行发展研究部高级研究员刘学智对《红周刊》记者表示，这种情况实际上反映了宏观政策总基调的一种转变，过去两年，在强监管和去杆杠的总基调下，宏观政策特别是金融政策是趋紧的，对房地产融资的限制力度非常大。但从去年下半年开始，这种局面发生了明显转变，原因就在于去年下半年经济增长压力有所加大，经济增速趋于放缓。在此情况下，宏观逆周期调节力度加大，财政政策加力提效，货币政策保持稳健适度趋松。去年已经有一些降准措施，今年金融对稳增长的作用要进一步体现，特别是货币供给要与整个经济名义增速相匹配，确保流动性合理充裕。总体上，货币供应量将有明显增长。
显然，刘学智的看法代表了市场主流态度，财政政策和货币政策逐渐偏向宽松不仅在一定程度上有利房企融资，且也有利于个人部门的信贷增长，特别是针对房地产的按揭贷款增长，同时，融资环境的改善还会降低房企的融资成本。相关数据显示，今年3月份房企融资成本约在3%~7%之间，相较2月份的融资成本4%~10%有了明显降低。
王代新表示，融资环境的改善对地产行业是非常重要的，购房者的钱“便宜”了之后，房子好卖了，而且销售价格也可以得到支撑；地产公司的钱“便宜”了之后，地产公司的财务成本降低，造房子的成本也会得到下降。
一级市场交易热度两级分化
在2018年末及2019年初地方“两会”上，部分城市微调楼市调控内容，提出了“一城一策”方案，对此提法，很多人解读为地产调控政策的放松。对此，王代新认为“一城一策”应该是调控机制长效化、合理化的一种表现，国家将调控房价的责任落实到地方政府，将房价和地方官员的考核挂钩，是有利于房地产行业长远发展，避免楼市的大起大落。
杨红旭也不认为“一城一策”的提出就意味着是放松楼市调控，因为国家是有相关要求的，地方政府可以制定政策宽松，但是必须要保证楼市平稳，楼市平稳主要体现在三个价格指标上，也就是房价、地价、房租，这三个价格不能出现大起大落。各地需要根据当地楼市实际温度做出调整，如此做法并不意味着地方政府可以随意放松。
同样是对于“一城一策”的解读，雪球大V释老毛则认为“一城一策”、“因城施策”这是一个信号。很多城市名义上还在坚持调控不放松，房住不炒，但实际上通过户籍新政、抢人大战、公积金贷款政策、商贷利率上浮减少，变相的打开了严厉调控的口子。
近日，国家发改委下发了《2019年新型城镇化建设重点任务》通知，其中明确提到的“继续加大户籍制度改革力度、深入推进城市群发展”等内容,此通知引发了市场热议，认为此份通知的下发意味着楼市调控宣告结束，冰冻楼市将重新火热。对此，在一线房地产企业从业十余年并深耕地产股研究的投资者茹万晔对《红周刊》记者表示，放宽落户条件，并不等于放松房地产调控，“房住不炒”的基调并不会因此发生改变。当然，二线省会城市是人口流入的主要城市，房子需求会因此大增，房价会有上涨的动力，相反的是，缺少发展潜力的广大三四线城市住房需求可能回落。
刘学智表示，《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知，首先就是着力落实新型城镇化的建设，这对城镇化的发展肯定产生积极影响。城镇化的一大内容就涉及到住房，对房地产而言会起到一定的促进作用。不过，具体来看，大量的二三线城市可能会更受益，因为主要是100万到500万人口规模的城市落户的条件有明显的放开。同时，促进城市城镇化率的提升，无论是城市面积的扩展，还是整体规模的扩大，都会给房地产市场带来新的需求。
释老毛认为，户籍新政实际上是目前的一个大动作，其更侧重于大中城市的户口开放，实际上更符合市场经济和城市化规律，对于房地产市场来说是一剂强心针。
2019年智慧地产或迎爆发
在过去的20年，由于巨大的人口红利，房地产和互联网两个行业都保持了非常高速的增长。但随着人口红利的消失，这两大行业共同面临着从增量市场向存量市场，从建设模式向运营模式的转变。
过去五年，房地产商已经从“躺着赚钱”的黄金时代迈向“活下去”的白银时代，粗放的拿地卖地模式正逐步向社区生活方式运营转变。而地产智慧化转型聚焦社区场景建设，通过数字化、网络化、智能化、互动化和协同化，为住户提供安全、便捷、舒适、愉悦的服务。
在社区运营方面，目前全国各地正在掀起一股“绿色智慧社区”建设风潮，山东、重庆等多地推出绿色智慧社区指导意见、试点计划及支持政策。近年来，在地产精装政策鼓励下,各地纷纷推出房地产项目精装交付政策,地产精装时代已经正式到来,精装房市场在迅速扩容。据奥维云网监测数据显示,2018年1-11月地产精装修市场总规模214.5万套,同比增长35.6%。
与此相辉映的是,智能家居市场发展迅猛。有数据显示,2018年智能家居市场规模达到3000多亿元。原因有多方面,一是*对智能家居市场的政策支持;二是新中产的崛起,消费升级的驱动;三是人工智能、物联网、5G通信等新技术的融合应用;四是以欧瑞博为代表的智能家居企业的技术创新和示范效应。
