云计算、大数据、人工智能和loT（物联网）技术，正在为租赁市场上涌现的第一代”智能公寓”带来更多想象力。
结束了夏日中忙碌的一天，当你拖着疲惫的身躯回到家时，进楼刷脸，进门输密码。推开门，灯光应声亮起，空调已提前运转至最佳温度，音箱播放起你的爱听曲目，仿佛整个房子都在对你说一句：”欢迎回家”……
人性化的功能设置，智慧化的场景应用，构成了目前人们对第一代”智能公寓”的具体想象。
科技改变生活，不再只是一句口号。随着租赁市场逐渐趋向成熟，租户的需求呈现多样化和具体化，长租公寓品牌开始加大对各类互联网技术的研发，实现”万物互联”的居住场景。从2018年下半年起，以自如、魔方为代表的品牌公寓相继推出首栋全智能公寓，正在将长租公寓市场推向了一个属于未来的”智能化”新时代。
国家统计局的数据显示，目前我国有约1.6亿的租房人群，其中20-30岁的青年人以75%的高比例成为租房的最大主体。而根据艾媒咨询的调研数据显示，在其超一半的受访用户中，34.0%的年轻租户期待长租公寓有智能家居配备。
当智能家居越来越成为新一代年轻租户的”新刚需”，如何抢滩智能生活的市场，成为当前长租公寓领域的最热门挑战。
物联化是前提
在搜狗百科上，关于”智能公寓”的词条解释，最早出于2013年被一家西班牙设计机构”野心工厂”提出：”屋内的任何物品都能用来交流互动，界面无处不在。包括开关电灯、打开家电、播放音乐等，甚至可以在屋内任意一处连接到Skype社交软件，召开网络视频会议，都能通过一个系统，取代大量键盘和遥控器完成。”但彼时，该机构主管表示只是个理念设想，软件开发工作只完成了40%。
随着这些年互联网技术的日新月异，智能公寓也不再停留在理念阶段，陆续在国内各地被多家品牌公寓相继试水。”但是目前整个行业尚处于初级阶段，没有统一的标准，各家公寓品牌对智能的理解也并不一样。”日前，麦家公寓创始人兼CEO曾添接受《中国房地产金融》记者采访时如此表示。
何为物联，指的是一整套智能管理系统，包括硬件和软件上的设备打通，构建出一个线上、线下相结合的全方位物联网系统。通过这个系统，公寓方可大力提升管理的运作效率与收益，也能更好地服务和满足租户需求。
loT（物联网）技术正在逐步展现出接管家庭的智慧生活潜力。以全国总房源量超4万间的麦家公寓为例，目前已遍布了全国12个主要城市，其中不少项目和房源就已配备好了智能设备。而这些设备绝不仅仅是智能门锁这一个点上的问题。
据曾添介绍，无法实现一站式的连通，那就仍然称不上智能。真正的一站式连通只要通过一个APP，从各扇门锁的开关，到各种智能家电的调控，都可一手囊括。
至于是否会因为高科技的研发而导致公寓增加运营成本，多家品牌公寓负责人告诉记者，随着智能化技术的成熟，和市场标准的逐渐形成，长期来看，智能化公寓一定是能大幅降低人工成本，更有效率地实现运营管理。
此前，绿地控股首个智能化长租公寓项目也已开工，预计有600套房源在2019年10月入市。绿地商贸集团总经理薛迎杰在面对媒体问答时就曾公开表示对智能化公寓的看好：”从技术层面来说长租公寓的回报并不差，主要看定位和产品设计。个人预计，我们的项目整体回报情况并不会比商业项目差，是可以持续性经营的一种产品。”
无人化趋势
虽然智能化正在成为越来越多品牌公寓运营商的主打特色，但大部分公寓只实现了关于智能化的小部分内容，竞争才刚刚开始。
2018年11月，阿里首个无人酒店，位于杭州西溪园的”未来酒店”开业。酒店中没有大堂，没有经理，没有打扫卫生的清洁阿姨，所有的接待服务都交给了人工智能。当客人进入酒店后，由机器人对客户进行人脸识别，后台对接公安系统确认住户身份信息，随后，其个人信息将覆盖酒店内全场景。这意味着，顾客只需”刷脸”，即可享受酒店所有服务，从预订到结账。
阿里无人酒店无疑为智慧居住场景搭建了一个可供学习与借鉴的对象，也被众多致力打造智慧社区的运营方吸取经验。
对于租户而言，从VR看房选房开始，到线上签约、自助入住，都可通过手机动动手指就可完成。租房过程中的一切问题，如管控房间各项智能设备，随时查看水电费详情，也可通过APP实现全线上解决。如若遇到保修、投诉，甚至退房等问题，也可随时线上反馈将得到及时处理。
人群的画像观察，发现无人化是大势所趋。只要运营系统足够专业与全面，无人化操作既可有效提升租户的租住体验，也能让更多年轻租户感受到更自由的个人空间，避免了过去租户和管理方常常出现的不必要纠纷。
智能家居”收割市场”
智能公寓的实现与落地，还离不开多家互联网科技公司与家电企业的设备配合，率先在硬件设施上提供可能性。
据艾瑞咨询的统计，2015-2017年期间，全球物联网硬件的销售额从3063亿美元增加到了4859亿美元，成为一个比智能手机规模还要大的市场。而预计到2022年，该市场规模将进一步扩大到15502亿元，年复合增长率有望超越30%。面对这样一个迅速成长且即将爆发的市场，多家巨头竞相抢滩布局。
小米是目前国内物联网市场中占有率最高的公司。据官方数据统计，目前小米通过投资和管理建立了超过210家公司共同组成的全方位生态系统，其中超过90家公司专注于智能硬件和中产阶层生活消费产品的研发，如目前市场上主要流通的手环、手表、空气净化器、移动电源、滑板车、耳机、扫地机器人等等。这些各种类型、不同价位的产品，受到了不同人群的广泛欢迎，而目前基本上小米出品的大多智能产品，皆可使用其官方米家APP统一控制。
在小米此前披露的招股书中显示，公司售出的智能设备已经超过1亿台，市场份额达到了1.9%，甚至在全球范围内都占领领先位置，领先于亚马逊、苹果、Google，以及三星。截至2018年11月29日，小米的的loT平台已经连接了超过1.32亿台智能设备（不含手机和笔记本），每天活跃设备超过2000万台。
小米还与宜家、全季酒店、车和家、爱空间等多领域的企业开展了深度合作，共同开发智慧系统，提供全套小米智能家居解决方案。用户可以使用旗下小爱同学机器人，或米家APP控制各类智能产品，包括调节灯光、温度或查询信息等，与其他家用电器之间实现场景联动。
物联网是一个天花板很高的新市场，比如小米集团依靠独特的设计和供应链管理，在手环、灯、移动电源等小产品上迅速占据市场份额。海外集团以亚马逊和Google为代表也在加快布局智能家居，主要通过语音助手的程序进行市场扩张，将进一步推进居住智能化与智慧化趋势在全球的实现。
而随着多家互联网巨头和科技巨头公司不断向家电、家居市场发展的同时，传统的家电企业也在加快转型研发智能产品，例如美的、格力、海尔等公司都在主打研发自己的智能家电。
此前，海尔家电产业集团大住宿业总经理裴辉接受《中国房地产金融》记者采访时表示，”智慧”是满足人们对美好生活的需要，是为居住生活赋能。而海尔的”智慧”则体现在主动服务，实现全屋家电的互联互通。
随着智能化在公寓行业的实践与普及，海尔也进军了长短租公寓市场进行了全面布局，如与自如合作打造了国内首家整栋全智能公寓，还与麦家公寓、湾流国际社区等联合打造出全场景的智慧公寓体验中心，成为智能公寓行业的重要推动者之一。
裴辉介绍，海尔与公寓方的合作具体表现为：为不同的公寓品牌，针对不同的租客人群，在其个人空间提供海尔全品类家电，包括冰箱洗衣机热水器空调电视等；在部分集中式公寓的公共空间和社交厨房、社交洗衣房等领域也提供相关的解决方案，在满足租户各类居住需求的同时，传递出一种海尔提倡的乐观积极的生活方式。
海尔还会与各大公寓方共同开发相应的大数据应用，实现全部家电的在线管理。在对各房间智能设备运行的功耗数据进行全面监测的同时，对租户使用安全做到最大化保障。”在人们追求美好生活的消费升级中，从家电到家居的全面智能化已是大势所趋。日益完善的海尔智慧成套解决方案将会孜孜不倦地输出并应用到公寓行业市场。”裴辉表示。
可以预见的是，伴随人工智能在近几年的快速发展和广泛应用，未来5-10年，围绕着空间操作系统的关键技术将快速进步，而”国潮”品牌有望在这一轮竞争中胜出。
当以小米和海尔品牌为首的智能家具产品真正进化为智能家居，科技和系统为每一个租户提供全知全能、无人化却又充满人性化的顶级管家服务时，更成熟与标准化的智能公寓将触手可及，成为未来长租公寓市场的重要新势力。
