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CSHIA微课堂丨易居克而瑞副总裁张兆娟:地产智能化现状及趋势分析

嘉宾简介

易居克而瑞集团副总裁张兆娟,20年房地产行业从业经历,负责克而瑞资管研发与咨询工作。凭借专业的研究能力,打造出全国第一个地产创新平台“地新引力”,长期关注长租公寓、联合办公、众创空间、商业SaaS系统、智能家居、社区增值、民宿、养老、产业等领域发展。

编者按

过去的2019年,全屋智能迎来了一阵热潮,各大地产商纷纷推出了“科技,健康,智能”的住宅主题,当我们寄希望于2020年小阳春的时候,突如其来的新冠疫情给整个行业按下了暂停键。
地产智能化项目是否会延期,滞后或取消?囿于资金压力的地产公司会如何规划自己的产品线?在疫情中兴起的“非接触经济”是否会改变原有的智能化方案?带着这些疑问,CSHIA微课堂邀请了易居克而瑞集团副总裁张兆娟女士,为大家深度解读。

地产数字化,智能化发展现状

近年来,数字化转型成为国内地产领域的热点话题。在头部房企的试点与推广下,人工智能、云服务、物联网及区块链等高新技术先后打入我国泛地产市场,为行业的发展做出了不小的贡献。
在此背景下,克而瑞科创于2020年初,针对国内以Top50房企、Top30物企为代表的头部企业进行了访谈与调研。希望通过对一手数据的收集、分析,与市场共同探讨我国地产数字化的发展特点及趋势。

地产数字化应用生态体系

地产数字化领域的生态体系,包含管理流和业务流两个方面。企业的人力财力、大数据、客户等称为管理流。从前端开始,到中间的销售,后期的运营和物业服务是业务流。基建方面的核心是聚焦人工智能、联网和5G方面。

数字化基建板块大多数是阿里、华为、科大、商汤、思科等企业在关注。企业管理模块主要由SAP、IBM、ORACLE、钉钉这些企业在做。业务流由于涉及到很多流程,因此较为复杂,但各个环节中,都有一些领先的服务商提供服务。

在地产行业中,企业管理的数字化应用程度远远高于业务流。在企业管理模块中,企业处于萌芽期的不到20%。80-90%已经在迭代期和成熟期,从拿地到设计阶段有37%属于迭代期。到开发阶段,只有不到30%属于迭代期。

地产数字化核心场景

管理流与业务流是地产数字化应用生态体系中两大核心应用方向。目前,管理流中的数字化应程度要远高于业务流。

企业管理系统,头部企业数字化及信息化使用率基本100%。当然还存在一些信息孤岛的现象。越大的房企越喜欢一切事都自己做,Top10房企中40%有自己的企业管理系统,Top50房企中有16%。确实对房企来说,使用场景复杂,数据安全要求高,定制化需求大。未来,对房企来说,自研+混合企业管理系统的比例可能会高。

业务流方面,开发建造系统包括投资、设计、建造,房企。TOP 10房企开发建造系统使用率达90%,多与第三方合作实现,很少用自研系统,主要是因为自研系统研发成本较高。在产品标准化阶段,以国内的系统为主。数据互通是业务流中最重要的一点。基于开发建造系统所产生的信息数据价值尚未被完全挖掘,尤其是对业务上下游数字化的应用仍未打通。

销售管理系统,包括登记客户,签约等等,高达90%房企在用,且使用时间比较长。因此数据运营也是今后非常值得深挖的板块。

运营系统,即销售后需要做的事情。在商业业态中,数字化运营系统比较受欢迎。酒店业态中,更多是国外管理公司使用率比较高。公寓业态中,虽然近几年开始布局,但已经基本都在使用数字化运营系统。写字楼的使用率高达80%。而园区这块相对于比较弱。

地产数字化核心技术

超过50%头部企业,使用云技术与AIoT技术并搭建了大据平台。约46%的企业用混合云的部署方式,约62%的企业达到全面覆盖的程度。约32%的企业选择与平台厂商合作的建设方式,约78%的房企仍处于局部试点阶段。

未来大数据平台的数据中台,一定会成为房企的核心竞争力。因此,自建平台将来的比例会越来越高。60%房企都是集团层面在推进,少数采取局部试点模式。

数字化布局战略规划

头部地产企业中约八成已开始数字化布局,半数成立了数字化团队。不过,仅15%能够实现企业级的战略落实。约43%的企业选择与平台厂商合作的建设方式,约60%的达到企业全面覆盖的程度,房企的数字化转型将更多的采用自研与外包相结合的形式。越大的企业,自研的可能性越高。

大量数字化应用的出现,不仅改善了客户体验、提高了运营效率,更加速了房企的数字化转型进程。头部科技企业正积极寻求与地产企业数字化转型的合作。

房地产企业数字化转型难点

技术人员与业务人员磨合度较低,各功能模块缺乏数据贯通,是地产企业数字化转型的难点。由于地产行业链条长,每个岗位的人思维模式不同,素质参差不齐,所以交流、磨合需要很长的时间过程。地产企业的数字化转型是一项长期的战略,其中包含数字化基础建设,信息系统上线,内部数据贯通,数字化和智能化应用等等。

地产商想建设的智慧社区是什么样的?

智慧社区以住宅板块来看,切入口集中在两方面:设计和物业。后期的维护和运营都属于物业板块。进入后开发时代,运营成为重点,物业服务最能承担这样的角色。

地产商在物业领域的布局现状分析

头部房企对社区业态关注度不断提升,TOP50房企100%有物业公司,其中56%规模排名行业前100,并有15家物业公司已上市。可以预见,这50家房企控股的物业公司100%都会上市。目前,大服务生态已经行成,场景日益丰富,这与智慧技术的推动不无关系。

目前,头部房企布局智慧社区一般聚焦于安防、智慧停车、智能快递柜、人脸识别、Wi-Fi覆盖等。然而,大多数的状况是服务跟不上业主的需求,物业需要解决的问题和痛点比较多,除了保安、保洁,社区多种经营是物企未来经济新增长点。

物业方在智慧物业领域的布局现状与目标

对物业智慧化发展来说,社区多种经营是物业企业未来经济新增长点。“智慧化”产品将多方位加持物业企业的多种经营发展。上市物企普遍开始重视企业数字化建设投资,投资内容仍以软、硬件的直接外包采购为主。

此次疫情期间,很多业主意识到好的物业,好的服务体验的重要程度。降本增效、提升用户体验、重塑品牌形象,是物业服务企业最关注的智慧化核心价值。

未来智慧社区的趋势是技术投入更加聚焦产品层面,集中发力落地场景应用,智能产品构建生态,连接范围日加广泛。物业服务企业与头部科技公司的合作越来越频繁。碧桂园智慧服务与阿里、海康威视、腾讯等科技公司合作共同开发智慧物业;绿城服务于海康威视组建物联网联合实验室;长城物业与腾讯海纳共同打造绿色智慧社区。

基于社区用户的智慧地产调研分析

在统计消费者倾向数据的时候,我们发现1-3万元的智能产品普遍被接受。大家在选择智能家居产品时,实用性、安全性和价格是主要考虑因素。住宅智能化上,消费者较为关注智慧安防、智能远程监控、单元门入口等产品和功能。

社区配套上,消费者较为重视智慧社区健身跑道、户外健身场地、无人超市等智能化应用。69.4%的人群对智能化兴趣度较高。

由数据可见,智慧地产面对的挑战不少:市场接受度和普及度待提升。行业未形成统一标准和体系,鱼龙混杂。研发应用、管理、安装、维修等人才缺失。人脸识别、智能监控等用户隐私和安全方面的风险、技术漏洞。智能设备和系统间的兼容性、互通互联存在问题。后期运维问题尚有不确定性。企业内部存在资源和技术互通性和共享性问题。项目落地和批量复制对企业运营、跨行业合作能力要求高。技术研发和产品投入大量资金带来的成本问题。

智能行业如何与地产行业深度结合

科技企业通过大数据、人工智能、云计算、物联网、5G等技术,为房地产企业的发展赋予了新的动能,将住宅、商业、办公、产业园、营销案场等多业态结合高科技赋能,构筑新型产品生态圈,为房地产企业质量管理和效益管理带来更多机遇,促进房地产企业品牌更加高效稳健。

同时,随着房地产市场不确定性增加,房企亦可通过采用科技不断加强风险防控,使风险可控化,让企业更稳健的发展。

未来科技维度想要发展必须与空间结合,通过建造+运营,最后场景落地到商业、办公、园区、文旅等等,其中又包含许多细分场景。

智能家居场景落地难点

智能家居场景中,针对房企来说,更多聚焦于智能安防、智能中控、智能照明三个板块中。因为这三个板块是前装市场,可以集采,开发商可以直接买单。而智能影音、智慧冷暖等属于后装市场,更多是C端用户买单。智能家居场景落地也存在两个难点。

一是科技企业提供的服务房地产企业的核心诉求存在错配。房地产商的核心诉求是提高项目利润率,提高项目周转速度。而科技研发公司追求产品的技术含量,提高客户服务体验。技术、服务短期内很难显性帮助地产商项目“降本增效”,市场供需错配从而阻碍行业发展,业务重心及商业模式仍待磨合。

二是购房者心理预期与主流项目配置成本出现错配。74%的业主预期智能家居成本小于300元/平。然而,智能家居成本大于300元/平的建成项目占比58%。

由此可见,智能家居市场的供需错配阻碍行业发展,业务重心及商业模式仍待磨合。

智能化企业进入地产市场的三大核心竞争力

实现科技的量化提效

随着地产智能化浪潮未来逐渐回归理性,最终能够通过可量化的实际效果,为地产商实现“降本增效”的智能化产品或服务将会赢得最好的市场资源。

构建一体化服务生态

未来,地产科技市场将以成体系的一体化服务为主导。一方面,一体化的服务生态有利于数据打通,深挖大数据价值。另一方面,一体化产品的构建成本往往低于单品的逐一搭建、采购。
拥有大量项目积累

落地项目的数量积累以及标杆项目的经验积累,都将成为未来衡量业内企业产品、服务价值的核心指标。项目的数量有助于企业不断迭代、优化产品线。标杆项目的操作经验能转化为非标准化业务的落地经验。

本文整理自CSHIA智能家居微课堂《地产智能化现状及趋势分析》课程。

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